Mercati in picchiata, quotazioni del petrolio in caduta libera. Il Coronavirus sta travolgendo con una tsunami anche il mondo della finanza spingendo gli investitori verso ogni tipo di bene rifugio, dall’oro ai sempre più richiesti titoli di stato tedeschi. Di conseguenza i Bund offrono rendimenti sempre minori con un effetto a cascata sull’indice EURIRS, il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. Tradotto, il mercato si adegua acuendo la flessione che già stava registrando e spingendo al ribasso i costi dei mutui fissi scivolati fino allo 0,77%.

Per esempio un mutuo a tasso fisso da 126mila euro che copre il 70% del valore dell’immobile da restituire in 25 anni, oggi garantisce un risparmio mensile da 30 euro rispetto a gennaio. Secondo Facile.it, il miglior Taeg disponibile a marzo 2020 è allo 0,77% contro l’1,24% di gennaio per una rata scesa da 485 a 455 euro al mese. Un calo che porta i consumatori a risparmiare complessivamente 9mila euro di interessi.

“Il calo – spiega il comparatore – è ancor più significativo se si confrontano i tassi di marzo 2020 con quelli dello scorso anno (gennaio 2019). Questo significa che anche chi ha surrogato lo scorso anno potrebbe trovare grande convenienza nel surrogare il mutuo”.

Rispetto a un anno fa, quando il Taeg migliore era pari all’1,95%, il risparmio sulla rata arriva addirittura a 74 euro al mese pari a 22mila euro di minori interessi per l’intero periodo. Tuttavia, dal momento che dalla domanda alla stipula passa del tempo, potrebbe variare anche il valore Eurirs, di conseguenza, se possibile, Facile.it suggerisce di “chiedere alla banca che “congeli” il livello di Eurirs al giorno di presentazione della domanda e non consideri, come spesso accade, quello attivo il giorno in cui viene approvata la situazione reddituale del richiedente o, anche, quello attivo il giorno dell’effettiva stipula”.

A inizio febbraio, l’Eurirs a 20 anni era allo 0,32%, venerdì scorso, 6 marzo, è crollato allo 0,01%.

Se non sono ancora decorsi i 20 anni, il possesso del defunto si somma a quello degli eredi. 

Tuo padre, per lungo tempo, ha posseduto un terreno con annesso un piccolo casolare di cui non era proprietario, ma con il tacito consenso di quest’ultimo lo ha utilizzato in modo sempre più autonomo e indipendente, come se fosse lui stesso l’effettivo titolare del bene. In particolare, ha fatto modifiche al terreno spianandolo, arandolo e raccogliendone i frutti; ha ristrutturato l’immobile e ha cambiato anche le chiavi del cancello. Questa situazione è andata avanti fino a quando tuo padre non è morto. Prima del decesso, ti ha sempre detto che ormai l’immobile era di fatto vostro, ma non si è mai preoccupato di regolarizzare questa situazione. Nessuna sentenza del tribunale è mai intervenuta per formalizzare il passaggio di proprietà ed ora non vorresti perdere i diritti già acquisiti da tuo padre. Così ti chiedi se si può ereditare l’usucapione. Vediamo cosa prevede la legge a riguardo.

Indice

·         1 Cos’è l’usucapione?

·         2 Si può ereditare l’usucapione?

·         3 Se c’è già stato il passaggio di proprietà con l’usucapione

·         4 Se sono già decorsi i 20 anni ma non c’è stata la sentenza di usucapione

·         5 Se non sono decorsi i 20 anni per l’usucapione

Cos’è l’usucapione?

Si tratta di un sistema che consente, a chi utilizza un immobile altrui come se fosse proprio per almeno 20 anni, e nell’assoluta indifferenza del titolare, di farsi dichiarare proprietario del bene stesso tramite una sentenza del giudice. La sentenza ordina così al conservatore dei registri immobiliari di modificare l’intestazione della casa, del terreno, ecc.

Si può ereditare l’usucapione?

L’usucapione si può ereditare: o meglio si può ereditare sia il bene, una volta entrato nel patrimonio del soggetto defunto, sia il “tempo” durante il quale questi ha posseduto l’immobile, sommandolo al proprio per arrivare ai 20 anni. Quanto detto può sembrare forse ostico, per cui cerchiamo di spiegarci in termini più facili.

Se c’è già stato il passaggio di proprietà con l’usucapione

Se in vita una persona ottiene, tramite usucapione, un immobile, e quindi ha già trascritto la sentenza del giudice nei pubblici registri, il bene fa ormai irrevocabilmente parte del suo patrimonio. Per cui, alla sua morte, la casa o il terreno si trasferisce agli eredi senza bisogno di alcun intervento del tribunale. Il tutto avviene come per gli altri beni di proprietà del defunto.

Se sono già decorsi i 20 anni ma non c’è stata la sentenza di usucapione

Una seconda ipotesi si può verificare quando il possessore del bene altrui muore quando ormai, per essere passati più di 20 anni, ha maturato i requisiti dell’usucapione ma non ha mai agito in tribunale per il riconoscimento del suo diritto. In tal caso gli eredi non acquisiscono direttamente l’immobile in proprietà ma possono agire in tribunale, al posto del parente defunto, affinché il giudice dichiari l’avvenuto decorso dell’usucapione. In questo modo il giudice accerta la sussistenza dei presupposti e dichiara gli eredi nuovi proprietari del bene.

Se non sono decorsi i 20 anni per l’usucapione

Se una persona, in vita, ha posseduto un immobile altrui, alla sua morte i figli possono diventare proprietari del bene per usucapione sommando al proprio possesso quello del genitore. Immaginiamo che il padre sia morto dopo 15 anni da quando ha iniziato a esercitare il suo “dominio” sul bene altrui. Se gli eredi continuano a possedere detto bene come se fosse proprio, nell’indifferenza dell’effettivo titolare, possono sommare i loro 5 anni a quelli del defunto e così, superati i 20 anni, possono chiedere al tribunale la dichiarazione di usucapione.

Questa facoltà è riconosciuta da un articolo del codice civile [1] chiamato «successione nel possesso», il cui primo comma stabilisce quanto segue: «il possesso continua nell’erede con effetto dall’apertura della successione». Questo, in sostanza significa che, ai fini dell’usucapione, il possesso dei genitori si somma a quello dei figli.

Dunque, se il possessore dell’immobile muore prima dell’usucapione, tutto il tempo già decorso non è invano, ma viene sommato al possesso degli eredi. Questi ultimi potranno quindi reclamare l’usucapione dei beni in proprio favore, giovandosi del possesso del parente defunto.

[1] Art. 1146 cod. civ.

chi vende casa e trattiene i soldi per se può subire la revocatoria o, se il creditore è il fisco, un procedimento penale. A meno che il ricavato non serva per estinguere il debito.

Questa volta i tuoi debiti con il fisco sono arrivati a una soglia tale da non consentirti più di farvi fronte. Anche una rateazione finirebbe per assorbire tutto il tuo stipendio. Le cartelle di pagamento hanno raggiunto la fatidica soglia dei 120mila euro, tetto oltre il quale legge consente il pignoramento immobiliare all’Agenzia Entrate Riscossione. Poiché hai più di una abitazione e quindi non rientri nell’esenzione dal «pignoramento della prima casa», non ti resta che trovare una soluzione drastica. Così hai pensato di vendere. Poiché ancora l’esattore non ha iscritto ipoteca, né tantomeno ha avviato il pignoramento, non ti sarà difficile trovare un acquirente e così scampare al rischio più grosso che è quello di dover sopportare un’esecuzione forzata. Ti poni però un primo interrogativo: che rischio nel vendere casa per non farla pignorare? In verità, la tua intenzione è tutt’altro che fraudolenta: poiché vuoi vivere sonni tranquilli, il tuo scopo è di estinguere il debito, pagando l’Agenzia delle Entrate con il prezzo incassato dalla vendita. Si può fare un’operazione del genere e quali sono le precauzioni da compiere? Vendere casa e col ricavato pagare i creditori si può? Cercheremo di dare una risposta a queste domande nel corso del presente articolo.

Quando si rischia il pignoramento della casa

Se il creditore è l’Agenzia delle Entrate non si rischia alcun pignoramento se:

·         il debito è inferiore a 120mila euro;

·         oppure se il debitore possiede un solo immobile e questo è: a) adibito a civile abitazione; b) accatastato nelle categorie diverse da A/8 e A/9; c) vi ha fissato la propria residenza. In presenza di questi quattro presupposti si rientra nel «divieto di pignoramento della prima casa».

Quindi il debitore che, ad esempio, abbia due immobili – sebbene uno anche in sola comproprietà per una quota minima – può subire il pignoramento di tutti e due i beni sempre che:

·         il debito complessivo sia superiore a 120mila euro;

·         la somma del valore dei suoi immobili superi 120mila euro.

·         Qualora invece il debitore dovesse vendere uno dei due immobili e l’altro dovesse corrispondere ai presupposti della prima casa (elencanti sopra), il pignoramento non potrebbe avere più luogo.

Vendere la casa per non farla pignorare: che si rischia?

Vediamo ora che rischia chi vende casa per non farla pignorare? Per come immaginabile, la legge ha già regolato un’ipotesi del genere, tutt’altro che isolata. Proprio per evitare che, una volta contratta un’obbligazione, il debitore – accorgendosi di non poter pagare – venda i propri beni e occulti il ricavato al creditore, ha previsto la possibilità della cosiddetta «azione revocatoria». In buona sostanza il creditore può, entro cinque anni dall’atto di vendita del bene fatto dal debitore, recuperare l’immobile venduto anche se passato di proprietà a un altro soggetto. In questo modo può sottoporre il bene a pignoramento come se non fosse mai stato ceduto. In verità, questo tipo di azione è piuttosto difficile poiché il creditore deve dimostrare:

·         la volontà del debitore di frodare il creditore. Questo presupposto è facile da provare quando il debitore non ha altri beni pignorabili: è chiaro infatti che la sua intenzione era di salvaguardare il proprio patrimonio;

·         la consapevolezza dell’intento fraudolento del debitore da parte dell’acquirente. Qui le cose per l’Agenzia delle Entrate si mettono male: se infatti l’acquirente era totalmente all’oscuro del fatto che il venditore avesse debiti, l’azione revocatoria non potrebbe mai essere esercitata.

Stando così le cose, il contribuente che vende casa per non farla pignorare all’Agenzia Entrate Riscossione non rischia nulla. E invece non è sempre così. Vediamo perché.

Vendere casa per non farla pignorare è reato

Proprio per evitare che i contribuenti la facciano franca, la legge [1] considera reato il comportamento di chi dona o vende un bene per non pagare le imposte sui redditi o l’Iva. I presupposti per l’illecito penale sono i seguenti:

·         il debito con il fisco deve riguardare l’Iva o le imposte sui redditi come l’Irpef;

·         il debito con il fisco deve essere superiore a 50 mila euro;

·         l’effetto della cessione del bene (la donazione della casa) deve essere quello di rendere inutile la procedura di pignoramento per mancanza di altri beni (ad esempio quando il contribuente rimane nullatenente) oppure per difetto dei presupposti normativi (ad esempio quando il contribuente, alienando gli altri beni, conserva solo la «prima casa» che, come noto, a determinate condizioni non è pignorabile).

Quindi se il debito è inferiore a 50 mila euro non si rischia il reato, ma neanche il pignoramento della casa (che, come detto, scatta da 120 mila euro in su), mentre si può tutt’al più subire l’ipoteca (che invece scatta da 20mila euro in su).

Vendere casa e col ricavato pagare i creditori si può?

La legge punisce gli intenti fraudolenti del debitore che venda la casa e poi occulti il ricavato per non farlo pignorare al creditore. Nulla però vieta al contribuente di vendere la casa e, col prezzo incassato, estinguere il proprio debito, sia esso con l’erario o con qualsiasi altro creditore. Per evitare revocatoria e/o procedimento penale, è bene che si attivi immediatamente e che, quindi, subito dopo il rogito, si affretti a pagare quanto ancora pendente.

Se invece il fisco dovesse aver già iscritto ipoteca, l’operazione sarebbe più complicata visto che l’acquirente potrebbe desistere dall’affare per timore che il peso non venga cancellato dall’immobile. In tal caso sarà necessario coinvolgere nell’operazione il notaio il quale trattenga la somma derivante dalla vendita e la versi direttamente al fisco o a qualsiasi altro creditore, a garanzia per l’acquirente dell’esatto adempimento degli obblighi.

[1] Art. 11, comma 1, d.lgs. n. 74/2000: «Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte».

Nullo il contratto preliminare se, al momento della firma, il costruttore non esibisce all’acquirente la polizza fideiussoria a copertura del prezzo pagato e da pagare.

Chi acquista casa sulla carta ha poche garanzie perché compra a scatola chiusa: non sa come verrà ultimato l’immobile, non ha ancora un’idea dei problemi che potrebbero frapporsi in corso d’opera, degli eventuali ritardi, dei tutt’altro che rari fallimenti delle ditte esecutrici dei lavori sull’edificio (si pensi, una per tutte, a quella che impianta i tubi del gas). Così, per tutelare il privato, la legge [1] ha previsto l’obbligo per il costruttore di consegnare, già all’atto della firma del compromesso, una polizza fideiussoria a garanzia di tutti gli acconti che il primo si impegna a versare nel corso della costruzione, nonché ogni altro corrispettivo che sia corrisposto prima del trasferimento della proprietà. In questo modo l’acquirente è ulteriormente garantito dai possibili vizi dell’edificio, sebbene in astratto tutelato dalla garanzia decennale della ditta che ha realizzato il fabbricato. Secondo una interessante sentenza del Tribunale di Parma [2] è nullo il compromesso senza fideiussione del costruttore. In altre parole, se anche il privato si accorge, in un successivo momento, che nessuna polizza è presente a garanzia dell’acquisto eseguito, può chiedere la restituzione di tutti gli acconti già pagati e rifiutarsi di stipulare il rogito o, se già sottoscritto, chiederne la nullità e “sciogliere” così il contratto. Vediamo meglio qual è il principio sancito dal giudice.

Immaginiamo che una persona, interessata all’acquisto di una casa ancora in costruzione, firmi il compromesso. L’appuntamento dal notaio è di lì a sei mesi. Nel frattempo, però, si reca sul cantiere e nota una serie di errori commessi dagli operai. Lo fa notare più volte al costruttore ma questi difende l’operato dei propri collaboratori. Spaventato delle possibili ripercussioni che tali approssimazioni potranno avere sulla funzionalità dell’edificio, il compratore cerca un appiglio legale per svincolarsi dagli accordi. E lo trova. Il costruttore non gli ha mai consegnato la fideiussione prevista dalla legge a corredo del contratto preliminare. Interrogato, quest’ultimo dice di essere in trattative con l’assicurazione e che avrà le carte in regola solo dopo la firma del rogito. L’acquirente, ovviamente, non gli crede perché, una volta sottoscritto il contratto definitivo, non potrà più tornare indietro o, quantomeno, sarà più difficile ottenere i soldi indietro. Come difendersi in questi casi?

La normativa stabilisce che, all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento (anche non immediato) della proprietà su un immobile da costruire, o anche in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto (nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente), a procurarsi il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni corrispettivo ricevuto da quest’ultimo e che deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà.

La consegna della fideiussione deve avvenire al momento della stipula del compromesso (cosiddetto «contratto preliminare»); diversamente il contratto è nullo.

Tale nullità non può essere sanata da un successivo comportamento della ditta costruttrice che, dopo la firma della scrittura privata, si procuri effettivamente la fidejussione. La polizza deve quindi essere già presente alla sottoscrizione del compromesso. Inoltre la fideiussione non può essere concessa per un importo minore di quello pagato dall’acquirente o che questi avrebbe dovuto pagare. Difatti, la nullità del compromesso non scatta non solo nel caso di mancanza assoluta della fideiussione, ma anche quando la garanzia vada a coprire solo in parte gli acconti che l’acquirente è contrattualmente obbligato a versare prima del rogito definitivo dal notaio.