È improcedibile lo sfratto se non viene tentata la mediazione obbligatoria una volta disposto il mutamento del rito a seguito dell’esaurimento della fase di cognizione sommaria.

Il padrone di casa che abbia iniziato lo sfratto contro l’inquilino moroso deve, in caso di contestazione da parte di quest’ultimo, avviare il tentativo di mediazione dopo la prima udienza. Diversamente, la procedura di sfratto si blocca e il locatore viene anche condannato alle spese legali. È quanto ricorda il tribunale di Mantova con una recente sentenza [1]. Nel caso di specie non era stata data prova della mediazione perché nessuno aveva depositato il relativo verbale di esperimento negativo, documentazione che andava esibita all’udienza successiva.

Come noto, il procedimento di sfratto inizia con un ricorso in tribunale depositato dal padrone di casa. All’udienza che ne consegue, l’inquilino può decidere di partecipare o non partecipare. Nel secondo caso, lo sfratto viene sempre confermato, sempre che vi siano le prove dell’inadempimento. Nel primo caso, invece il giudice può accordare – su richiesta dell’inquilino – un termine di 90 giorni (cosiddetto termine di grazia) per consentirgli di adempiere. In alternativa, sempre l’inquilino può opporsi allo sfratto e, in tal caso, inizia una causa ordinaria [2]. Ma prima dell’avvio del regolare iter giudiziale, il giudice è tenuto a ordinare alle parti di presentarsi innanzi all’organismo di mediazione, per tentare una soluzione bonaria della lite [3].

Necessaria la prova della mediazione

Nel caso di specie, il giudice ha chiuso il procedimento di opposizione allo sfratto perché nessuna delle parti aveva depositato il verbale di mediazione per dimostrare l’esperimento del tentativo di conciliazione. Dunque il giudice ha dichiarato l’improcedibilità della domanda di sfratto.

Non è quindi sufficiente adempiere all’ordine categorico della legge e del giudice di procedere in mediazione, ma è anche necessario darne prova esibendo il relativo verbale. In mancanza di ciò (ed è chiaro che l’interesse è tutto del locatore), il procedimento di sfratto si chiude.

Nel caso di specie le spese del processo sono state poste a carico del locatore, avendo questi, con la propria condotta, dato avvio al procedimento “senza poi compiere gli adempimenti necessari per la sua prosecuzione”. Quindi, anche se il termine per l’avvio della mediazione viene assegnato a entrambe le parti processuali, è evidente che la parte chiamata in giudizio (l’inquilino) può non avere alcun interesse alla prosecuzione dell’azione.

[1] Trib. Mantova, sent. del 20.01.2015.

[2] Artt. 426 e 667 cod. proc. civ.

[3] Art. 5, co. 1-bis e 4, lettera b, d.lgs. n. 28/2010.

Lo ha deciso oggi il Consiglio dei ministri che ha dato il via libera definitivo al decreto legislativo

Il Consiglio dei ministri ha dato il via libera definitivo al decreto legislativo che attua la direttiva europea sui "contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali", il cosiddetto decreto mutui.

PROTEZIONE AI CONSUMATORI - La banca potrà quindi pignorare la casa dopo 18 rate non pagate di mutuo, anche non consecutive, e senza passare dall'asta giudiziaria. Il Cdm ha recepito i pareri delle commissioni parlamentari estendendo da sette a 18 mesi di rate mensili non pagate la soglia oltre la quale si ha "inadempimento" da parte del consumatore. Prevista anche più protezione per i consumatori. Nello specifico, si legge nella nota di Palazzo Chigi, la finalità della direttiva è quella di "garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile)”.

CANONI DI COMPORTAMENTO - Il decreto legislativo chiarisce l'ambito di applicazione delle nuove norme che è circoscritto a: mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale; mutui finalizzati all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato. Vengono inoltre individuati i "canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori (canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori)". Recependo i contenuti dei pareri parlamentari sono state inserite norme che vengono incontro ai consumatori in difficoltà a pagare le rate del mutuo.

ESTINZIONE DEL DEBITO - Nella stipula del contratto le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l'estinzione dell'intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo. Qualora il valore dell'immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza. La possibilità di acconsentire, da parte del consumatore, al trasferimento della proprietà dell'immobile in caso di inadempimento prevede l'applicabilità solo per i futuri contratti. È stata anche prevista l'assistenza obbligatoria di un consulente per il consumatore che intenda sottoscrivere questa clausola.

Con un emendamento viene stabilito che si possa usufruire della tassa fissa di 200 euro senza l'obbligo di dover rivendere l'immobile entro 24 mesi.

Novità in campo immobiliare. Nel decreto sul credito cooperativo- attualmente in discussione in Parlamento – che norma prevede l'esenzione dell'imposta di registro del 9% per gli acquisti di immobili all'asta, si arricchisce di un'ulteriore novità.

TASSA FISSA - Con un emendamento presentato dal Pd, infatti, viene stabilito che si possa usufruire della tassa fissa di 200 euro senza l'obbligo di dover rivendere l'immobile entro 24 mesi. Fermo restando che si tratti della prima casa. Al dare il via libera alla modifica è stata la Commissione Finanze della Camera. Il privato che compra la prima casa all'asta potrà quindi usufruire della tassa fissa di registro a 200 euro senza l'obbligo di rivendere l'immobile entro 2 anni. L'agevolazione vale per gli immobili acquistati entro il 31 dicembre, dato che il governo si è riservato la possibilità di estendere l'agevolazione a seconda di quali sia stato l'impatto sull'acquisto di case all'asta.

Puntualmente rigettate le contestazioni sui vizi di notifica della cartella di pagamento e contestazioni sul merito della pretesa da parte dell’ente titolare del credito.

Quando si riceve la notifica di una cartella di pagamento di Equitalia (la cosiddetta cartella esattoriale) per importi in realtà dovuti, non sono pochi i contribuenti a tentare la “scappatoia” del ricorso, ancorandosi a vizi formali, per non corrispondere gli importi richiesti dall’Agente della riscossione. Alcune di queste contestazioni, però, sono del tutto inutili e potrebbero solo far spendere soldi al ricorrente; altre, invece, gli si potrebbero addirittura ritorcere contro, come le eccezioni sui difetti di notifica. Una panoramica di ciò che non è consigliabile fare la offre una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana [1] che val la pena di segnalare quale emblema di come, da una vicenda di per sé insignificante, si possa stilare un vademecum delle cause contro Equitalia.

Un boomerang le contestazioni sul difetto di notifica

La CTR innanzitutto rammenta un principio sul quale la giurisprudenza, ormai, ha preso da tempo una posizione ferma: quello secondo cui il vizio per difetto di notifica viene sanato dalla presentazione del ricorso. Può sembrare contraddittorio, ma così non è. Sarebbe infatti illogico sostenere di non aver mai ricevuto una cartella – o di non averla ricevuta correttamente – se, con l’impugnazione (e, quindi, con il deposito dell’atto impugnato innanzi al giudice), si ammette poi il suo ricevimento.

Scopo della notifica è, infatti, portare il contribuente a conoscenza della pretesa di pagamento nei suoi confronti e, quindi, metterlo nelle condizioni di difendersi. Ma se questi ha presentato ricorso ha ammesso due cose:

1) di essere – seppur trasversalmente – venuto a conoscenza della cartella;

2) di essersi, di conseguenza, potuto difendere.

L’eccezione sul difetto di notifica, dunque, quando sollevata con il ricorso contro l’atto di cui si contesta il corretto ricevimento, sana il vizio stesso. La logica che sta alla base di questo principio (meglio noto come “raggiungimento dello scopo da parte dell’atto”) non fa una grinza: se il contribuente si duole di non aver ricevuto la cartella di pagamento in modo corretto, non potrebbe neanche impugnarla, perché non dovrebbe esserne a conoscenza. Se, invece, la impugna, dimostra di averne preso, in qualche modo, visione anche se non con l’iter imposto dalla legge. E poiché le norme sul procedimento di notifica hanno per scopo proprio quello di rendere edotto il contribuente dell’atto notificatogli, il fatto che questi ammetta che ciò sia avvenuto – seppur in modo diverso da quello previsto dalla legge – fa sì che si possa dire che l’atto ha raggiunto il suo scopo.

Tale principio del raggiungimento dello scopo vale anche nei casi di vizi più gravi, ossia quelli di inesistenza della notifica (ad esempio, quando la cartella sia stata notificata in un luogo o consegnata ad una persona che non presentino alcun legame con il destinatario dell’atto, risultando a costui del tutto estranei). Anche in dette ipotesi, infatti, i vizi della la notifica si ritengono sanati in caso di tempestiva costituzione del ricorrente.

Ma cosa dovrebbe fare, allora, il contribuente per contestare un difetto di notifica di una cartella? In verità, l’unico modo è non sollevare ricorso e, invece, riservarsi tale carta per il successivo atto che effettuerà Equitalia. Si pensi a una cartella di pagamento non notificata presso l’abitazione del contribuente; se questi solleva subito il vizio, impugnando la cartella, lo sana. Ma se il debitore ha la pazienza di attendere la successiva mossa dell’Esattore, come ad esempio un preavviso di ipoteca, un pignoramento o una diffida ad adempiere, potrebbe impugnare quest’ultimo, sostenendo che il primitivo atto (la cartella, o meglio detta, in tal caso, atto prodromico) non gli è mai stata consegnata. In tal modo, egli dedurrebbe di non essersi potuto difendere contro l’iniziale pretesa di pagamento, non potendo presentare ricorso nei termini. E, allora, con l’accoglimento dell’eccezione da parte del giudice, tutto il procedimento di notifica decadrebbe. Quindi cesserebbe non solo il pignoramento, ma verrebbe annullata anche la cartella.

Le contestazioni sul merito del pagamento

Un altro tipo di eccezione che verrebbe sicuramente rigettato e che porterebbe il contribuente a spendere inutilmente soldi per il ricorso è quella volta a rimettere in gioco il “merito” del tributo o della sanzione, ossia il “se” o il “quanto” del pagamento. Facciamo un esempio per spiegarci meglio. Se il contribuente riceve una cartella di pagamento per una multa derivante dalla violazione del codice della strada, non potrebbe sollevare, nel ricorso contro l’atto di Equitalia, contestazioni contro la legittimità della multa stessa (per esempio, l’illegittimità dell’autovelox), poiché tali eccezioni possono essere sollevate solo contro la prima richiesta di pagamento (nell’esempio, la notifica del verbale da parte della polizia; ma potrebbe trattarsi anche di avvisi di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, arretrati di bollo auto, contributi Inps, ecc.).

Nella sentenza qui in commento si chiarisce che è inammissibile il tentativo di reintrodurre, mediante l’impugnazione della cartella, la cognizione sul merito della pretesa tributaria, specie se c’è già stato un ricorso contro il primo atto del fisco. E questo anche nel caso in cui si eccepisca la violazione della normativa comunitaria.

Le uniche eccezioni, dunque, che possono essere sollevate contro la cartella sono:

·         La mancata notifica dell’atto iniziale (nell’esempio di prima, la contravvenzione); in tal caso il debitore asserisce di non aver mai ricevuto, prima della cartella, alcun atto con il quale gli sia stata data la possibilità di difendersi da quella pretesa di pagamento;

·         vizi della cartella stessa (che non siano, come detto sopra, quelli relativi alla notifica), come ad esempio un errato calcolo degli importi, l’invio alla persona sbagliata, la mancata indicazione del responsabile del procedimento o delle modalità di conteggio degli interessi, ecc.

[1] CTR Toscana sent. n. 225/30/2016.