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Fondo patrimoniale attaccabile senza più revocatoria PDF Stampa E-mail
Consulenza Legale
mercoledì 13 luglio 2016

Novità sul fondo patrimoniale: si va verso il tramonto di uno strumento che, per anni, ha consentito ai debitori di tutelare la casa dai pignoramenti del fisco.

Anche per i debiti derivanti dall’attività di impresa, il fondo patrimoniale è attaccabile senza bisogno di revocatoria: questo perché è vero che, secondo il codice civile [1], la casa inserita nel fondo può essere sempre pignorata – anche dopo cinque anni dalla sua costituzione – solo per quei debiti contratti per “bisogni della famiglia”, ma in tale categoria vanno fatte rientrare anche le obbligazioni che provengono dalla attività commerciale di famiglia. È quanto chiarito dalla Corte di Appello di Lecce con una recente sentenza che non fa che prendere atto del mutato indirizzo della Cassazione [2]. Ma procediamo con ordine e ricordiamo i principi cardine del Fondo Patrimoniale, per comprendere come la giurisprudenza stia ormai scardinando questo istituto e chi se ne era munito, credendo di mettere al riparo la casa e gli altri immobili di famiglia, ora potrebbe trovarsi privo di alcuna difesa.

Il fondo patrimoniale: cos’è?

Il fondo patrimoniale è una sorta di scudo che viene messo, generalmente, sugli immobili di proprietà di uno o di entrambi i coniugi sposati (non è possibile per conviventi). In tal modo, tutti i frutti che derivano dal fondo (ad esempio, l’affitto di una casa, ecc.) devono essere destinati ai bisogni della famiglia e a garantire alla stessa un futuro stabile. Con il fondo patrimoniale, i beni non cambiano titolarità e rimangono in capo al vecchio proprietario, ma con la differenza che i creditori non possono più ipotecarli o pignorarli. Salvo alcune eccezioni che vedremo qui di seguito.

Quando il fondo patrimoniale può essere aggredito?

Tre sono le ipotesi in cui la casa e gli altri immobili inseriti nel fondo patrimoniale possono essere aggrediti:

·         Se entro il primo anno dalla sua costituzione uno o più creditori iscrivono nei pubblici registri un pignoramento immobiliare, i beni inseriti nel fondo possono essere sempre aggrediti e messi in vendita all’asta, senza bisogno di un giudizio di revocatoria; in pratica, basta solo confrontare le date di iscrizione del fondo e del pignoramento e se tra le due non è passato più di un anno, il fondo è attaccabilissimo ed è come se non fosse mai stato costituito;

·         nei primi cinque anni dalla sua costituzione il fondo patrimoniale può essere sempre oggetto di azione revocatoria, volta a renderlo inefficace e a pignorare gli immobili ivi inseriti. Chi agisce, però, deve provare che il fondo è stato costituito con l’intento di frodare i creditori: il che si dimostra agevolmente quando il debitore non ha altri beni utilmente pignorabili oltre a quelli protetti nel fondo. In pratica, il fatto che il debitore ha vincolato nel fondo i suoi beni di maggior valore è una valida prova del suo intento fraudolento;

·         anche dopo i cinque anni, e senza limiti di tempo, possono ipotecare e pignorare i beni inseriti nel fondo i (soli) creditori sorti per debiti necessari a soddisfare i “bisogni della famiglia”. In questo caso, il fondo patrimoniale è attaccabile senza bisogno di revocatoria.

I debiti dell’azienda

L’ultimo dei tre punti appena visto è stato interpretato in modo così ampio dalla giurisprudenza da rendere il fondo patrimoniale pressoché inutile. Chi infatti credeva che per “esigenze familiari” dovessero intendersi solo quelle legate al sostentamento del coniuge e dei figli (spese scolastiche, imposte sulla casa, oneri condominiali, obbligazioni per l’acquisto di beni di primaria necessità, ecc.) si sbagliava di grosso e ora si trova tra le mani uno strumento – il fondo – che potrebbe non tutelarlo più. I giudici ritengono infatti che anche i debiti (in particolar modo quelli tributari) conseguenti all’esercizio dell’azienda rientrano tra le “esigenze familiari” e, come tali, consentono di attaccare il fondo patrimoniale senza limiti di tempo, anche dopo la scadenza dei termini per la revocatoria.

Se il creditore è Equitalia

I principi appena espressi valgono anche quando il creditore è Equitalia. L’Agente per la riscossione è legittimato ad agire contro la casa inserita nel fondo patrimoniale – benché sia scaduto il termine di cinque anni per la revocatoria – per recuperare le imposte evase nell’esercizio dell’attività aziendale: difatti, se è vero che, nel primo quinquennio, chiunque può far revocare il fondo quando costituito per frodare i creditori, è anche vero che dopo tale periodo gli immobili inseriti nel fondo restano comunque sempre pignorabili se il debito è sorto per esigenze familiari, con tali intendendosi anche quelle di natura fiscale (IVA, contributi previdenziali dovuti all’INPS e IRAP su tutte) legate all’attività d’impresa.

Via libera dunque a Equitalia che può pignorare l’immobile costituito nel fondo patrimoniale dei coniugi anche se i crediti tributari per i quali agisce il concessionario scaturiscono dall’attività imprenditoriale del marito o della moglie.

È vero: il fondo patrimoniale serve ad assicurare il tenore di vita che i coniugi hanno inteso attuare. Ma anche i risparmi che si ottengono non pagando tributi e contributi previdenziali, benché provengano dall’attività imprenditoriale, danno comunque luogo a debiti contratti per i bisogni familiari sui quali si riflettono. E altrettanto vale per le spese sostenute per potenziare la capacità lavorativa dei coniugi.

Ma allora da cosa tutela il fondo patrimoniale?

Solo i debiti contratti per esigenze di natura voluttuaria o caratterizzate da intenti speculativi danno luogo a esborsi non rientranti nei “bisogni della famiglia” e, come tali, inopponibili al fondo patrimoniale, ma sempre a condizione che siano passati i cinque anni per l’azione revocatoria.

 

[1] Art. 170 cod. civ.

[2] C. App. Lecce, sent. n. 434/16.

 

 

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Casa in comunione da dividere: non sempre si deve frazionare PDF Stampa E-mail
Consulenza Legale
mercoledì 13 luglio 2016

Divisione della comunione: il frazionamento della casa potrebbe dare vita a due mini appartamenti che valgono, insieme, meno del precedente immobile; in tal caso, meglio la vendita.

Quando va divisa una comunione tra più soggetti, ad esempio tra eredi o ex coniugi dopo la separazione, e tra i beni da spartire vi è un immobile (una casa, un terreno, un appartamento), bisogna tentare una divisione in natura del bene stesso e, solo quando ciò è impossibile, si deve procedere alla vendita con divisione del ricavato. Ma questa regola conosce le sue eccezioni e a riferirlo è una sentenza di poche ore fa della Cassazione [1]. Ma prima vediamo cosa stabilisce il codice civile[2].

Come si divide un immobile

La prima cosa che il giudice deve tentare è la divisione in natura dell’immobile. Si pensi a una villa che può ben diventare, con le dovute opere in muratura di divisione e gli allacci separati alle utenze, due abitazioni differenti. Si pensi anche a un terreno che può essere spartito in modo netto tra due diversi proprietari, tracciando una linea a metà dello stesso.

Qualora ciò non sia possibile perché l’immobile risulti indivisibile (si pensi a un piccolo appartamento con unico ingresso) allora il giudice dovrà preferibilmente riconoscere la proprietà dell’immobile a uno solo dei partecipanti alla comunione con obbligo, per quest’ultimo, di liquidare in denaro, all’altro contitolare della comunione, il 50% del valore dell’immobile stesso.

Difficile è, in questo caso, stabilire a chi dei due dare il bene e a chi, invece, la contropartita in denaro. Ovviamente bisognerà dare priorità all’eventuale accordo tra le parti: se sono queste ultime a suggerire la soluzione al giudice, questi disporrà di conseguenza. In caso di mancato accordo, il giudice può stabilirlo sulla base di eventuali interessi preesistenti sull’immobile in questione: si pensi al caso in cui uno dei due contitolari già abitava dentro l’appartamento o al caso in cui, trattandosi di uno spiazzo, uno dei comproprietari vi esercitava un’attività commerciale (ad esempio, la rimessa per un’officina o i tavolini di un bar). L’immobile verrà quindi dato in proprietà a chi già vanti un precedente possesso e, quindi, la sua privazione potrebbe arrecargli un maggior danno rispetto all’altro.

Quand’anche tale metodo non potesse essere attuato (perché manca l’accordo tra le parti o perché non vi sono interessi prioritari degni di maggiore tutela) allora il giudice procede alla vendita dell’immobile: il ricavato poi viene diviso in parti uguali tra i contitolari.

Se il frazionamento è antieconomico

Con la sentenza in commento la Corte ha fatto notare che non sempre la soluzione di dividere in due l’immobile (ad es. la casa, la villa, ecc.) si rivela salomonica e dunque giusta: infatti quando il frazionamento dell’immobile conteso sia fisicamente e tecnicamente attuabile, ma da esso derivano poi due mini-appartamenti che valgono, messi insieme, meno del precedente, proprio a causa dei lavori necessari a renderli autonomi, allora il giudice può passare alle soluzioni alternative che abbiamo appena visto.

Non si può, ad esempio, ignorare la circostanza che per realizzare gli ingressi indipendenti per i due vani si finisce spesso per togliere altro spazio utile il che va a rendere meno appetibili i due appartamenti se già lo spazio è risicato.

Bisogna poi considerare che non sempre la divisione è perfetta. Nel caso di specie il consulente del giudice aveva rilevato che, sebbene la casa fosse “comodamente divisibile”, come prevede la legge, i due mini-appartamenti non sarebbero stati affatto identici quanto ad affaccio, esposizione, allaccio a utenze e spazio cucina. Il codice civile prevede sì la suddivisione dell’immobile, ma non quando risulta costosa: si tratta di una norma, spiegano, che “apre il mondo giuridico all’analisi economica” perché induce a considerare la conseguenze che l’eventuale divisione dell’appartamento determinerebbe sul piano patrimoniale più che in termini di possibilità geometrica.

 

[1] Cass. sent. n. 14343/2016 del 13.07.16.

[2] Art. 720 cod. civ.

 

 

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Che vuol dire debitore esecutato? PDF Stampa E-mail
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mercoledì 13 luglio 2016

Il debitore esecutato è chi sta subendo un procedimento di esecuzione forzata come un pignoramento.

Spesso, nel lessico giuridico, si usa la parola “debitore esecutato” il cui significato potrebbe sfuggire ai più che, con la procedura civile, non hanno molta confidenza: cosa si intende con questo termine? Quando, ad esempio, in un pignoramento si parla di debitore esecutato a chi ci si riferisce?

Il debitore, come tutti sanno, è colui che ha un’obbligazione nei confronti di un altro soggetto, non necessariamente consistente nel pagamento di una somma di denaro, potendo trattarsi anche di altri tipi di prestazione: ad esempio, la consegna di un oggetto, la realizzazione di un’opera, il compimento di una prestazione professionale, l’abbattimento di un muro, ecc. Tutte le volte in cui un soggetto è tenuto a effettuare una attività a beneficio di un altro soggetto è suo debitore.

Se il debitore non adempie alla propria obbligazione, il creditore (colui, cioè, che ha diritto a tale prestazione), può agire davanti al giudice per far sì che questi gli ordini l’adempimento immediato: l’ordine è contenuto in una sentenza, in un decreto ingiuntivo per il pagamento di una somma di denaro o per la consegna di una cosa specifica, in un’ordinanza di sfratto, ecc. Se il debitore non si adegua neanche al comando del giudice, il creditore può procedere alla fase successiva: quella dell’esecuzione forzata.

L’esecuzione forzata consiste in un’attività che viene svolta dall’ufficiale giudiziario, volta a far sì che il debitore adempia. Non potendo però costringerlo fisicamente o con la minaccia, le attività dell’ufficiale giudiziario possono rivolgersi solo contro i beni del debitore, ad esempio pignorandoli, vendendoli e consegnando il ricavato al creditore, oppure procedendo alla demolizione con l’intervento di un tecnico specializzato e ponendo le spese prima a carico del creditore, che poi si rivarrà contro il debitore.

In ogni caso, la procedura di esecuzione forzata trasforma il semplice debitore in un “debitore esecutato”, ossia in colui nei cui confronti si sta svolgendo un’esecuzione forzata come ad esempio il pignoramento dei beni.

Dunque, per rispondere alla domanda iniziale, che vuol dire cioè “debitore esecutato”, si deve dire che il debitore esecutato è colui che sta subendo un pignoramento o un’altra forma di esecuzione forzata.

Il debitore esecutato non è, comunque, un soggetto passivo, avendo egli la possibilità di opporsi all’esecuzione attraverso due rimedi:

·         l’opposizione all’esecuzione, con cui contesta il diritto fatto valere dal creditore (ossia l’esistenza del diritto stesso, l’ammontare della somma, la titolarità dell’obbligo di adempiere, ecc.);

·         l’opposizione agli atti dell’esecuzione, con cui contesta la regolarità formale della procedura intrapresa dal creditore.

Con la prima opposizione, il debitore contesta il merito della pretesa (si pensi al pignoramento per conto di un soggetto defunto intrapreso però nei confronti di un parente che abbia rifiutato l’eredita; al caso di un’esecuzione forzata quando il diritto è ormai prescritto; all’ipotesi di un pignoramento per una somma superiore a quella contenuta nel decreto ingiuntivo del giudice, ecc.). Con la seconda opposizione, il debitore contesta gli aspetti procedurali e la violazione delle regole formali stabilite dal codice di procedura civile.

 

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Equitalia: sanatoria sulle dilazioni di pagamento PDF Stampa E-mail
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martedì 12 luglio 2016

Possibilità di rinegoziare la rateazione; da 50 a 60mila euro il tetto oltre il quale le rate sono un diritto; nuova rateazione concessa a chi è decaduto anche senza pagare lo scaduto.

 

Arriva la sanatoria sulle rateazioni di Equitalia: i contribuenti avranno maggiori chance per mettersi in regola con gli arretrati. Chi in passato è decaduto da una dilazione potrà accedere nuovamente al beneficio delle rate senza dover pagare tutto lo scaduto in un’unica soluzione. È quanto risulta dal maxi emendamento presentato al Decreto Enti Locali, in discussione in questi giorni. Ecco di cosa si tratta.

In passato, chi non pagava otto rate della dilazione concessa da Equitalia non aveva più la possibilità di chiedere un pagamento rateizzato e si esponeva, in caso di mancato versamento del debito tutto in una volta, al rischio di un pignoramento.

Una recente riforma ha, da un lato ridotto a cinque (anche non consecutive) le rate oltre le quali si decade dalla dilazione; dall’altro lato però ha consentito al contribuente decaduto di essere riammesso alla rateazione pagando, in un’unica soluzione, tutto lo scaduto. Questa possibilità però risultava troppo onerosa per chi aveva perso la dilazione prima dell’entrata in vigore della riforma ossia il 22 ottobre 2015 per via della enorme cifra di debito maturata sino a quel momento.

Così, la nuova riforma rimette mano alla legge e, per chi, non avendo pagato almeno cinque delle rate, è decaduto dalla dilazione vi sarà una sorta di sanatoria: potrà cioè accedere nuovamente alla rateazione senza bisogno di versare tutto lo scaduto. A condizione però che la relativa domanda venga presentata entro 60 giorni dalla legge di conversione del decreto legge. Questa facoltà viene riservata non solo a chi è decaduto dalla dilazione prima del 22 ottobre scorso, ma anche a chi si è reso inadempiente dopo tale data.

Non è tutto. L’attuale legge prevede che, per debiti fino a 50.000 euro, la richiesta di dilazione venga autorizzata da Equitalia a semplice presentazione della istanza, senza bisogno di dimostrare la propria situazione di difficoltà economica; in tal caso l’Esattore concede una dilazione a 6 anni (ossia 72 rate). Con la riforma, invece, il tetto massimo di debito passa da 50 a 60mila euro. Quindi, fino a tale importo la rateazione costituirà un diritto che Equitalia non potrà né negare, né subordinare all’acquisizione di documenti attestanti la difficoltà a pagare.

Scatta, infine, la possibilità per il contribuente di rinegoziare i piani di rateazione già in corso con un allungamento del periodo di pagamento.

 

 

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Rent to buy: sfratto per i morosi PDF Stampa E-mail
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martedì 12 luglio 2016

Con il nuovo comma 2-bis dell’art. 4 del Dl Banche è possibile riprendersi la casa ceduta a godimento in funzione della successiva alienazione se non viene acquistata come stabilito.

 

L’immobile ceduto a godimento in funzione della successiva alienazione (il contratto conosciuto come rent to buy) può tornare immediatamente al proprietario se l’inquilino non paga il canone di locazione oppure non esercita il diritto di acquisto nei tempi stabiliti. Il Dl Banche prevede [1], infatti, l’ingiunzione di sfratto per il rent to buy in questi due casi.

Che cos’è il contratto rent to buy

Il contratto a godimento in funzione della successiva alienazione è stato introdotto nel nostro ordinamento dal decreto legge noto come “Sblocca Italia[1] per venire incontro alle esigenze del mercato immobiliare. A differenza di un normale contratto di locazione, il rent to buy consente all’inquilino di godere della casa pagando una rata anticipata. Questo canone può essere scalato dal prezzo dell’immobile nel caso in cui l’inquilino, entro un certo tempo stabilito con il proprietario, decida di acquistarlo.

L’inquilino/compratore, pertanto, dovrà fare l’inventario e pagare una cauzione al proprietario prima di occupare l’immobile. Sarà anche tenuto al pagamento delle spese e degli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria. Le riparazioni straordinarie, invece, saranno a carico del proprietario, al quale, però, devono essere rimborsati gli interessi sui soldi spesi.

Il contratto, inoltre deve essere trascritto e stipulato davanti ad un notaio. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’inquilino, così come le spese legate all’atto di compravendita dell’immobile, nel caso decidesse di acquistarlo. Mentre quelle relative al possesso dell’immobile durante il periodo di godimento sono a carico del proprietario.

Rent to buy: quando scattano inadempimento e sfratto

Il decreto [2] stabilisce che “il contratto rent to buy si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, ma non inferiori ad un ventesimo del loro numero complessivo”. L’inquilino/compratore dovrà, a questo punto, restituire l’immobile e pagare tutti i canoni a titolo di indennità, a meno che alla firma del contratto sia stato deciso diversamente. Altrimenti, e questa è la novità, il proprietario dell’immobile potrà avvalersi dell’ingiunzione allo sfratto, come stabilito dal Dl Banche.

La stessa ingiunzione allo sfratto può arrivare nel caso in cui l’inquilino, entro i tempi concordati con il proprietario, non eserciti il suo diritto ad acquistare l’immobile ma non ne voglia sapere di abbandonarlo. Al massimo, questo diritto deve essere esercitato entro 10 anni, a meno che le parti convengano una scadenza inferiore al momento della firma del contratto.

È chiaro che l’inquilino non è obbligato all’acquisto dell’immobile. E’, però, tenuto ad abbandonarlo nei tempi e nei modi stabiliti se non desidera comprarlo.

 

 

[1] Art. 4 co. 2 DL banche

[2] Art. 23 co. 2. dl Banche

 

 

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