Agevolazioni fiscali: la forza maggiore scusa il contribuente che non trasferisce la residenza entro 18 mesi dal rogito.

Bonus prima casa salvo se il contribuente non può trasferire la residenza nel nuovo appartamento, acquistato con l’agevolazione fiscale, per via del protrarsi dei lavori di straordinaria manutenzione (copertura del fabbricato) deliberati dall’assemblea condominiale e assolutamente necessari. Si tratta di una ipotesi di forza maggiore non imputabile al comportamento del nuovo proprietario e che, quindi, non implica la decadenza dal bonus. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

La Suprema Corte cambia di nuovo interpretazione sull’onere del compratore di trasferire la propria residenza, entro 18 mesi dal rogito, nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”. Solo un mese fa, i supremi giudici avevano negato il bonus [2] al contribuente impossibilitato a trasferire la propria residenza per ragioni di “forza maggiore”; la sentenza odierna, invece, si pone in netto contrasto con tale precedente, consentendo di conservare l’agevolazione fiscale in caso di mancato trasferimento per causa non attribuibile al contribuente, come nell’ipotesi di ristrutturazioni prolungatesi oltre i tempi necessari.

Come funziona il bonus prima casa

Il bonus per l’acquisto della prima casa consente un notevole sconto di imposta: se si acquista da costruttore l’IVA è al 4%; se invece si acquista da privato l’imposta di registro al 2%. Il contribuente però è obbligato a trasferire la residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato. Lo deve fare indifferentemente o prima del rogito oppure nei 18 mesi successivi alla firma. Se scade tale termine, l’Agenzia delle Entrate procede a recuperare l’imposta ordinaria non pagata, applicando una sanzione pari al 30% della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata.

La forza maggiore

Si è spesso posto il problema, nella concreta realtà quotidiana, se l’impossibilità al trasferimento della residenza, determinata da cause di forza maggiore, ossia non dipendenti dalla volontà del proprietario dell’abitazione, possano consentire di prorogare il termine dei 18 mesi fino a quando l’impedimento sia venuto meno, senza perciò perdere il bonus fiscale. La giurisprudenza ha dato risposte altalenanti e mai univoche.

Noto è il caso del terremoto in Umbria, nel quale l’amministrazione riconobbe la ricorrenza della forza maggiore per il fatto che il contribuente in questione non riuscì a trasferire la propria residenza nel Comune terremotato a causa del lesionamento di una grande quantità di edifici [3]; e anche successivamente l’agenzia delle Entrate si è dimostrata disponibile a valutare la ricorrenza della forza maggiore [4] in presenza di un evento, successivo al contratto di acquisto, imprevedibile per il contribuente e non dipendente dal suo comportamento (nel caso specifico si trattava della presenza di infiltrazioni d’acqua che rendevano inabitabile la casa acquistata con l’agevolazione).

La Cassazione ha riconosciuto validità alla forza maggiore solo nel caso di evento:

·         sopravvenuto al contratto,

·         non fronteggiabile dal contribuente,

·         imprevedibile,

·         inevitabile,

·         non imputabile al contribuente stesso.

Con la sentenza in commento la Cassazione ammette la scusabilità del mancato trasferimento di residenza, anche per ristrutturazioni di cui il contribuente era a conoscenza, ma la cui ultimazione si sia protratta oltre i tempi preventivati.

[1] Cass. sent. n. 8351/16 del 27.04.2016.

[2] Cass. sent. n. 2616/2016.

[3] Ag. Entrate risoluzione n. 35/E del 2002.

[4] Ag. Entrate risoluzione n. 140/E del 2008.